相続登記とは(2024年義務化の全体像)

相続登記とは、亡くなった方(被相続人)の名義になっている不動産を、相続人の名義に変更する手続きです。法務局に申請して、登記簿の所有者欄を書き換えてもらいます。

2024年4月1日から、この相続登記は義務になりました。相続を知った日から3年以内に申請しないと、10万円以下の過料(行政罰)の対象になります。過去に相続したけれど登記していない不動産も、2027年3月31日までに登記する必要があります。

なぜ義務化されたのか

相続登記が放置されたまま世代を重ねると、登記簿上の所有者が「すでに亡くなっている人」のまま積み上がっていきます。すると現実には誰の不動産か分からなくなり、所有者不明土地が全国で増え続けていました。国土交通省の調査では、所有者不明土地は九州本島の面積に匹敵する規模に達しています。

所有者不明土地は、公共事業の用地買収を妨げたり、災害復旧の障害になったり、隣地の境界確定を困難にしたりと、社会的なコストが大きい問題です。これを止めるために、登記を義務化したという背景があります。

相続登記をしないとどうなるか

過料10万円のリスク以外にも、登記を放置すると次のような困りごとが起きます。

• 不動産を売却できない(所有者でない人は売れない)
• 住宅ローンの担保にできない
• 長期間放置すると相続人が増えて遺産分割協議が難航する(数次相続)
• 他の相続人が勝手に法定相続分の登記をしてしまうと、第三者に持分を売却される可能性がある

申請の3つの方法

1. 自分で申請する

登録免許税(固定資産評価額の0.4%)+書類取得費(数千円~1万円程度)で済みます。法務局のウェブサイトに申請書ひな形と記入例が公開されており、平日に法務局に行ける人や郵送申請ができる人なら自力でも可能です。

2. 司法書士に依頼する

報酬は5万~10万円程度が相場(不動産の数や相続人の人数で変動)。書類収集から法務局への申請まで全部任せられます。平日に動けない、戸籍の収集が複雑、相続人が多い場合は司法書士が現実的です。

3. 相続人申告登記(2024年4月新設)

遺産分割協議が長引いて期限内に登記できない場合の救済策。「自分は相続人です」と申告するだけで、過料の対象から外れます。ただし、これは正式な所有権移転ではないので、最終的には通常の相続登記が必要です。

必要書類の概略

• 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本一式
• 相続人全員の現在戸籍
• 被相続人の住民票除票・戸籍の附票
• 不動産の固定資産評価証明書
• 相続人全員の住民票
• 遺産分割協議書(法定相続以外で分ける場合)
• 相続人全員の印鑑証明書(遺産分割協議書がある場合)
• 登記申請書

戸籍は本籍地のある市区町村役場で取得します。被相続人が転籍を繰り返している場合は、複数の役場から取り寄せることになるので、最初に戸籍の流れを把握しておくと無駄が減ります。