実家売却税金譲渡所得税2026.05.05・約7分で読めます

譲渡所得税の計算方法(売却益にかかる税金の基本)

実家を売却したときにかかる譲渡所得税の仕組み。売却価格・取得費・譲渡費用・特別控除・税率の各項目を、計算例とあわせて整理します。

相続した実家を売却したとき、利益(譲渡所得)が出れば譲渡所得税がかかります。「売却額がそのまま手元に残る」と思っていると、確定申告の段階で慌てることになるので、最初に税金の仕組みを把握しておきましょう。

譲渡所得税の基本構造

譲渡所得税 = (売却価格 - 取得費 - 譲渡費用 - 特別控除) × 税率

ポイントは「売却価格」ではなく「儲かった分(譲渡所得)」に対して課税されること。原価(取得費)と諸経費(譲渡費用)を差し引いて、利益が残った場合だけ税金がかかります。

買主と契約した金額。仲介手数料を引く前の額です。

被相続人(亡くなった親)が当該不動産を取得したときの費用。具体的には:

相続で取得した場合、被相続人が買ったときの金額と取得経費を引き継ぎます。古い物件で当時の契約書が残っていないことが多いのですが、その場合は「取得費が不明」として概算計算する方法があります(本サイトの「取得費が分からないときの対処」記事を参照)。

売却時にかかった費用。

条件を満たす場合に使える控除。実家売却で大きいのは:

所有期間によって税率が変わります。

相続の場合は被相続人の所有期間を引き継ぐので、長く所有していた実家ならほぼ確実に長期譲渡(20.315%)になります。詳しくは「所有期間と税率」記事で解説しています。

実家を3,500万円で売却。被相続人は40年前に1,000万円で購入(契約書あり)。仲介手数料116万円・印紙税1万円・解体費用150万円。3,000万円特別控除を適用するケース。

この例では特別控除でゼロになりますが、控除なしなら2,233万円×20.315%=約453万円の税金になります。

注意譲渡所得が出た場合、売却した翌年の2月16日〜3月15日に確定申告が必要です。3,000万円特別控除を使う場合も、確定申告は必須。「税金がゼロ」と「申告不要」は別物なので注意してください。

計算が複雑になりやすい部分なので、税理士への相談を推奨します。本サイトでは個別の税務判断は行いません。本記事は制度の概要をまとめたものです。

※ 記事の内容は公開時点の情報に基づきます。最新の制度や数値は法務局・国税庁・各市区町村の公式サイトでご確認ください。本サイトは情報整理を目的とした民間運営サイトで、個別の法律・税務判断は行いません。具体的な手続きは司法書士・税理士・弁護士等の専門家にご相談ください。